Trong lý thuyết kinh tế cơ bản, khi nguồn cung tăng trong khi cầu không thay đổi, giá sẽ giảm. Thị trường căn hộ Hà Nội trong giai đoạn 2023–2025 dường như vi phạm quy luật đó một cách có hệ thống: số lượng căn hộ mở bán mới tăng đáng kể qua từng quý, nhưng mặt bằng giá không những không giảm mà còn tiếp tục leo thang ở nhiều phân khúc. Đây không phải nghịch lý — đây là kết quả của một cấu trúc thị trường phức tạp hơn nhiều so với mô hình cung cầu đơn giản.
Nhìn vào số liệu trước khi giải thích
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong năm 2024 đạt khoảng 22.000–25.000 căn — mức cao nhất trong bốn năm liên tiếp kể từ giai đoạn thị trường đóng băng 2022–2023. Savills ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình toàn thị trường dao động quanh 65–75%, nghĩa là phần lớn nguồn cung mới được tiêu thụ trong vòng hai đến ba quý kể từ khi mở bán.
Đồng thời, giá chào bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tăng khoảng 12–18% so với cùng kỳ năm trước tùy phân khúc, theo số liệu tổng hợp từ Batdongsan và JLL Hà Nội. Phân khúc trung cấp — vốn được kỳ vọng sẽ hạ nhiệt khi nguồn cung hồi phục — ghi nhận mức tăng giá sơ cấp cao nhất tính theo tỷ lệ phần trăm.
Hai xu hướng đó song song tồn tại không phải là dữ liệu mâu thuẫn — chúng là hai mặt của cùng một cấu trúc thị trường.
Nguồn cung tăng nhưng không tăng đều
Sai lầm phổ biến nhất khi đọc số liệu nguồn cung là coi tổng số căn mở bán như một khối đồng nhất. Trên thực tế, nguồn cung căn hộ Hà Nội trong giai đoạn này tăng chủ yếu ở phân khúc cao cấp và một số dự án trung cấp tại các vị trí ven đô xa — trong khi nguồn cung phân khúc bình dân dưới 35 triệu đồng mỗi mét vuông gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp nội đô và vùng ven gần.
Điều này tạo ra một thị trường với hai động lực hoàn toàn khác nhau hoạt động đồng thời. Ở phân khúc cao cấp, nguồn cung tăng tạo ra áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư — nhưng người mua phân khúc này ít nhạy cảm với giá hơn và ra quyết định dựa trên định vị thương hiệu, vị trí, và tiện ích hơn là so sánh giá thuần túy. Ở phân khúc trung cấp và bình dân, nhu cầu thực vượt xa nguồn cung khả dụng — tạo ra áp lực giá tăng bất chấp con số tổng nguồn cung toàn thị trường trông có vẻ dồi dào.
Nói cách khác, thị trường không có một điểm cân bằng cung cầu mà có nhiều điểm cân bằng khác nhau chạy song song — và số liệu tổng hợp che giấu sự phân hóa đó thay vì phản ánh nó.
Chi phí đầu vào và sàn giá cứng
Một yếu tố ít được phân tích nhưng có tác động trực tiếp đến giá bán là cấu trúc chi phí của chủ đầu tư đang thay đổi theo chiều tăng trong cùng giai đoạn.
Chi phí sử dụng đất — cấu phần lớn nhất trong giá thành bất động sản đô thị — tăng mạnh sau khi Luật Đất đai 2024 điều chỉnh phương pháp định giá đất theo hướng sát thị trường hơn. Chủ đầu tư không thể bán dưới mức giá thành mà không chịu lỗ trực tiếp — điều này tạo ra một sàn giá cứng không phụ thuộc vào cung cầu ngắn hạn.
Chi phí xây dựng tăng theo giá vật liệu và nhân công, với mức tăng lũy kế từ 2021 đến 2024 ước tính từ 20–30% tùy loại công trình. Chi phí tài chính — lãi vay phát triển dự án — dù đã giảm từ đỉnh năm 2022 nhưng vẫn ở mức cao hơn giai đoạn 2018–2020. Tổng hợp lại, một dự án mở bán năm 2024 có giá thành thực tế cao hơn đáng kể so với dự án tương đương mở bán năm 2019 — và chủ đầu tư không có lựa chọn nào khác ngoài chuyển phần tăng chi phí đó vào giá bán.
Cầu không giảm — và không đồng nhất
Phía cầu có cấu trúc phức tạp không kém. Nhu cầu căn hộ Hà Nội đến từ ít nhất ba nhóm với động lực và khả năng tài chính khác nhau, và ba nhóm đó phản ứng với giá theo cách rất khác nhau.
Nhóm thứ nhất — người mua ở thực lần đầu, thường là các cặp vợ chồng trẻ dưới 35 tuổi — có nhu cầu không co giãn theo giá ở mức độ nhất định vì nhu cầu có chỗ ở là thực tế không thể trì hoãn vô thời hạn. Nhóm này bị đẩy dần ra xa trung tâm khi giá tăng, nhưng không rút khỏi thị trường — họ hạ tiêu chuẩn vị trí thay vì từ bỏ mua.
Nhóm thứ hai — nhà đầu tư nắm giữ trung hạn — phản ứng nhạy hơn với lãi suất ngân hàng so với giá bất động sản. Khi lãi suất tiết kiệm thực dương thấp, dòng tiền tìm đến kênh bất động sản như tài sản bảo toàn giá trị, bất kể mặt bằng giá tuyệt đối. Đây là nhóm duy trì nhu cầu ngay cả khi giá đã ở mức cao.
Nhóm thứ ba — người mua nâng cấp từ căn hộ cũ — tạo ra chuỗi giao dịch kép: bán căn cũ để mua căn mới. Khi toàn thị trường tăng giá đồng thời, nhóm này không bị thiệt về tương quan — họ bán cao và mua cao, giữ nguyên động lực giao dịch.
Ba nhóm cầu đó hoạt động song song, bổ sung cho nhau, và không cùng rút lui khi giá tăng — đó là lý do tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức cao ngay cả khi mặt bằng giá leo thang.
Kỳ vọng giá và hiệu ứng tự thực hiện
Yếu tố cuối cùng — và có lẽ khó định lượng nhất — là vai trò của kỳ vọng trong thị trường bất động sản Hà Nội. Khi người mua tin rằng giá sẽ tiếp tục tăng, quyết định mua sớm trở nên hợp lý ngay cả ở mức giá hiện tại cao. Niềm tin đó tự nó trở thành động lực cầu — và khi đủ nhiều người hành động theo niềm tin đó, giá thực sự tăng, xác nhận và củng cố kỳ vọng ban đầu.
Thị trường bất động sản Hà Nội trong một thập kỷ qua chưa ghi nhận giai đoạn giá giảm kéo dài ở phân khúc căn hộ trung cấp trở lên — điều đó tạo ra một tiền lệ nhận thức mạnh: “giá nhà Hà Nội chỉ đứng hoặc tăng, không giảm”. Tiền lệ nhận thức đó, dù không được bảo đảm bởi bất kỳ quy luật kinh tế nào, lại có sức mạnh thực sự trong việc định hình hành vi thị trường.
Nghịch lý hay cấu trúc?
Nhìn lại toàn bộ, hiện tượng nguồn cung tăng nhưng giá không giảm không phải nghịch lý — nó là kết quả có thể dự đoán được từ một cấu trúc thị trường cụ thể: nguồn cung tăng không đồng đều theo phân khúc, sàn giá thành cứng do chi phí đầu vào tăng, cầu đa tầng không co giãn đồng thời, và kỳ vọng giá tăng tự củng cố.
Điều đó không có nghĩa cấu trúc này bền vững vô thời hạn. Điểm dễ tổn thương nhất là nhóm người mua ở thực lần đầu — khi giá tăng vượt quá khả năng tài chính của nhóm này mà không có sản phẩm thay thế, nhu cầu không biến mất nhưng có thể chuyển sang thị trường thuê, làm mỏng một trong ba trụ cột của cầu hiện tại.
Cho đến khi điểm đó xảy ra, dữ liệu tiếp tục ghi nhận điều mà lý thuyết cơ bản không giải thích được — và đó là lúc cần đọc thị trường từ cấu trúc thay vì từ mô hình.