Mặt bằng chung cư 94 Lò Đúc: Cách tổ chức 4 tòa tháp và 5 tầng hầm liên thông

Mặt bằng chung cư 94 Lò Đúc gây chú ý trước hết bởi cách một khu đất rộng 11.200,1 m² giữa lõi Hai Bà Trưng được tổ chức thành tổ hợp gồm 4 tòa tháp cao 19 tầng nổi, phía dưới là 5 tầng hầm liên thông. Trên cùng một khu đất còn phải giải quyết đồng thời căn hộ, khách sạn, văn phòng, thương mại dịch vụ và 31 căn shophouse.

Đây là bài toán khó hơn khá nhiều so với một dự án thuần căn hộ.

Một tòa chung cư đơn chức năng chủ yếu phải xử lý ba dòng người: cư dân, khách và nhân viên vận hành. Tại D’. Patrimony 94 Lò Đúc, hệ thống phải tính thêm khách khách sạn, nhân viên văn phòng, người sử dụng thương mại, giao nhận hàng hóa và phương tiện của từng nhóm.

Vì vậy, khi đọc mặt bằng chung cư 94 Lò Đúc, người mua không nên dừng ở câu hỏi căn hộ rộng bao nhiêu hoặc nhìn hướng nào. Giá trị của mặt bằng tổng thể nằm nhiều hơn ở việc 4 khối công trình được tổ chức ra sao, luồng cư dân có đủ riêng tư hay không và 5 tầng hầm liên thông giải quyết giao thông nội bộ tới mức nào.

Với một dự án nằm trong khu phố đã hình thành lâu năm như Lò Đúc, phần dưới mặt đất thậm chí có thể quan trọng gần ngang phần nhìn thấy phía trên.

Tổng quan mặt bằng D’. Patrimony 94 Lò Đúc

Theo thông tin dự án đang được công bố, D’. Patrimony có các thông số chính:

Nhìn vào những con số này, mặt bằng D’. Patrimony cho thấy dự án được phát triển theo mô hình mixed-use, tức nhiều chức năng cùng tồn tại trên một quỹ đất.

Đây là cấu trúc phù hợp với đất nội đô có giá trị cao.

Thay vì dành toàn bộ 11.200 m² cho một chức năng, dự án khai thác theo chiều đứng và phân lớp sử dụng. Nhà ở tạo cộng đồng cư dân. Văn phòng tạo hoạt động ban ngày. Khách sạn tạo dòng khách. Thương mại tạo dịch vụ và hoạt động tại tầng thấp.

Ưu điểm là khu vực có sức sống trong nhiều khung giờ.

Mặt khó nằm ở vận hành.

Nếu các luồng người không được tách hợp lý, sự thuận tiện của mô hình mixed-use rất nhanh biến thành sự đông đúc.

Vì sao 4 tòa tháp là cấu trúc đáng phân tích?

Quỹ đất 11.200,1 m² không phải nhỏ đối với một dự án nằm ở lõi nội đô, nhưng cũng không rộng theo chuẩn các đại đô thị ngoại thành.

Việc chia công trình thành 4 tòa tháp thay vì gom vào một khối rất lớn có một số ý nghĩa.

Giảm cảm giác của một khối nhà quá đồ sộ

Nhiều tháp cho phép chia nhỏ khối tích công trình.

Khi nhìn từ mặt đất, cấu trúc có khả năng tạo các khoảng trống và trục nhìn giữa những tòa nhà thay vì tạo thành một bức tường xây dựng liên tục.

Mật độ xây dựng công bố 40,5% cũng cho thấy toàn bộ khu đất không bị phủ kín bởi phần chân công trình.

Phần còn lại phải dành cho giao thông nội bộ, khoảng lùi, cảnh quan, tiếp cận công trình và các không gian khác theo thiết kế.

Có khả năng phân khu chức năng tốt hơn

Dự án chứa căn hộ, khách sạn, văn phòng và thương mại.

Việc có nhiều tháp cho phép tổ chức từng nhóm chức năng theo những khối tương đối độc lập hơn so với nhồi toàn bộ vào một tòa duy nhất.

Đây là điểm quan trọng đối với cư dân.

Người ở lâu dài thường muốn sảnh, thang máy và hành lang của mình ít bị khách văn phòng hoặc khách lưu trú sử dụng chung.

Tăng khả năng tạo nhiều hướng nhìn

Bốn khối công trình tạo ra nhiều mặt đứng hơn.

Điều đó có thể giúp tăng số căn hoặc phòng có mặt thoáng và hướng nhìn khác nhau.

Tuy nhiên, lợi thế thực tế còn phụ thuộc khoảng cách giữa các tháp, hình dáng từng khối và vị trí căn.

Vì vậy, tới bước chọn sản phẩm, người mua vẫn phải xem mặt bằng từng tầng.

Mặt bằng chung cư 94 Lò Đúc ở cấp tổng thể mới trả lời được nửa đầu câu chuyện.

Có phải 4 tòa đều là tòa căn hộ?

Không nên hiểu như vậy.

Thông tin chính thức xác định D’. Patrimony là tổ hợp gồm:

• Căn hộ.
• Khách sạn.
• Văn phòng.
• Thương mại dịch vụ.

480 căn là số lượng căn hộ thương mại, bên cạnh đó còn 252 phòng khách sạn.

Do vậy, khái niệm “4 tòa chung cư” nếu sử dụng theo nghĩa cả bốn tháp đều thuần căn hộ sẽ không chính xác.

Một số tài liệu thị trường hiện mô tả cơ cấu gồm các tháp căn hộ cùng khối khách sạn và văn phòng. Tuy nhiên, trước khi sơ đồ phân tòa chính thức được phát hành đầy đủ, người mua nên xác nhận trực tiếp:

• Tòa mình mua là tòa nào.
• Chức năng chính của tòa.
• Khối nào là khách sạn.
• Khối nào có văn phòng.
• Sảnh nào dành riêng cho căn hộ.
• Thang máy nào thuộc khu dân cư.

Đây là những chi tiết ảnh hưởng trực tiếp tới trải nghiệm sống.

Vì sao cần tách cư dân khỏi khách sạn và văn phòng?

Hãy hình dung một buổi sáng bình thường.

Cư dân đi làm.

Khách sạn có khách check-out.

Nhân viên văn phòng tới cơ quan.

Nhà hàng nhận hàng.

Shophouse bắt đầu mở cửa.

Xe giao nhận đi vào khu vực dịch vụ.

Nếu tất cả sử dụng chung một sảnh, một cụm thang và một lối xe, sự hỗn hợp nhanh chóng trở thành hỗn loạn.

Vì vậy, khi đọc mặt bằng chung cư 94 Lò Đúc, câu hỏi về phân luồng quan trọng hơn nhiều chi tiết trang trí sảnh.

Người mua nên tìm hiểu:

Sảnh cư dân có độc lập không?

Đây là tiêu chí đầu tiên.

Sảnh nhà ở càng tách biệt với khách vãng lai, khả năng kiểm soát an ninh và riêng tư càng tốt.

Thang máy có tách theo chức năng không?

Khách văn phòng không nên phải đi qua tầng căn hộ.

Khách khách sạn cũng tương tự.

Giao nhận hàng đi tuyến nào?

Một tổ hợp cao cấp cần có giải pháp riêng cho vận chuyển hàng hóa, rác và hậu cần.

Khách tới shophouse đỗ ở đâu?

Nếu luồng thương mại chiếm chỗ hoặc giao cắt thường xuyên với cư dân, trải nghiệm nội khu sẽ chịu ảnh hưởng.

Đây mới là những thứ người mua nên tìm trên bản vẽ tổng mặt bằng.

Đèn chùm ở sảnh thường dễ thay.

Luồng giao thông thì khá bướng bỉnh sau khi bê tông đã đổ.

5 tầng hầm liên thông là điểm đặc biệt nhất của mặt bằng

Trong một khu vực nội đô như Lò Đúc, 5 tầng hầm liên thông là cấu phần rất đáng quan tâm.

Từ “liên thông” có nghĩa các khối công trình không vận hành như bốn hầm hoàn toàn tách biệt dưới từng tòa mà được kết nối thành một hệ thống ngầm chung theo thiết kế.

Điều này tạo ra một nền tảng vận hành khác với dự án mỗi tòa có hầm riêng.

Về nguyên lý quy hoạch, tầng hầm liên thông có thể hỗ trợ bốn bài toán lớn:

• Đỗ xe.
• Phân phối phương tiện giữa các khối.
• Không gian kỹ thuật.
• Logistics và vận hành.

Chức năng cụ thể từng tầng hầm cần được kiểm tra trên bản vẽ kỹ thuật hoặc hồ sơ bán hàng chính thức, không nên tự mặc định B1 dành cho gì, B2 dành cho gì chỉ dựa trên kinh nghiệm của dự án khác.

Vì sao 5 tầng hầm quan trọng với căn hộ nội đô?

Quanh Lò Đúc, quỹ đất mặt đất dành cho đỗ xe rất hạn chế.

Đường phố đã hình thành lâu năm.

Mật độ công trình cao.

Khả năng mở một bãi đỗ rộng ngay cạnh dự án gần như không giống khu đô thị ngoại thành.

Vì vậy, giải pháp hợp lý là đưa phần lớn giao thông tĩnh xuống dưới mặt đất.

Đây là nơi mặt bằng chung cư 94 Lò Đúc có lợi thế về cấu trúc.

Năm tầng hầm giúp tăng đáng kể diện tích ngầm mà không phải hy sinh thêm diện tích mặt đất.

Phần mặt đất có thể ưu tiên hơn cho:

• Cảnh quan.
• Lối đi bộ.
• Khoảng tiếp cận sảnh.
• Thương mại.
• Giao thông ngắn hạn.
• Không gian công cộng.

Tuy nhiên, số tầng hầm nhiều chưa đủ để kết luận chỗ đỗ ô tô dư dả.

Người mua vẫn phải hỏi số lượng cụ thể.

Người mua căn hộ cần hỏi gì về bãi đỗ xe?

Ít nhất bảy câu.

Một căn được bố trí bao nhiêu chỗ ô tô?

Đây là câu quan trọng nhất.

Chỗ đỗ là quyền sử dụng cố định hay bố trí linh hoạt?

Hai mô hình tạo trải nghiệm rất khác.

Có tách khu cư dân với khách sạn và văn phòng không?

Một hầm liên thông không có nghĩa mọi nhóm phải dùng chung toàn bộ không gian.

Khách tới nhà gửi xe ở đâu?

Căn hộ nội đô thường có nhu cầu tiếp khách lớn.

Xe điện được bố trí thế nào?

Hạ tầng sạc ngày càng quan trọng trong chu kỳ sở hữu dài.

Đường từ vị trí đỗ xe tới thang căn hộ bao xa?

Hầm lớn có thể khiến người dùng phải đi bộ khá xa nếu bố trí không tốt.

Có thể xuống đúng khu hầm của tòa mình từ lối nào?

Đây là vấn đề wayfinding.

Hầm càng rộng, biển chỉ dẫn càng quan trọng.

Không ai mua căn hộ vài chục tỷ để tối nào cũng có một trò chơi nhỏ mang tên “hôm nay xe mình ở đâu”.

Hầm liên thông có lợi thế gì so với hầm riêng từng tòa?

Phân phối chỗ đỗ linh hoạt hơn

Một khu vực hầm có thể kết nối nhiều lõi tháp.

Về nguyên lý, điều này giúp sử dụng quỹ diện tích ngầm hiệu quả hơn.

Giao thông kỹ thuật thuận tiện hơn

Hệ thống kỹ thuật, bảo trì và hậu cần có thể được tổ chức trên một nền hạ tầng chung.

Giảm số lượng lối xuống hầm độc lập

Nếu thiết kế tốt, giao thông mặt đất có thể gọn hơn so với việc mỗi tòa mở nhiều đường xuống riêng biệt.

Tạo khả năng phân luồng trong lòng đất

Xe có thể được dẫn tới từng khu vực chức năng sau khi đã xuống hầm thay vì xử lý toàn bộ giao cắt trên mặt đất.

Đối với khu đất nằm trong mạng lưới phố cũ, đây là lợi ích đáng kể.

Nhưng 5 tầng hầm cũng tạo những yêu cầu kỹ thuật cao hơn

Không nên nhìn phần ngầm chỉ bằng số lượng.

Một hệ thống năm tầng sâu đòi hỏi chất lượng thiết kế, thi công và vận hành cao.

Người mua nên quan tâm đến:

• Chống thấm.
• Thoát nước.
• Thông gió.
• Hút khói.
• Phòng cháy chữa cháy.
• Chỉ dẫn giao thông.
• Chiều rộng ram dốc.
• Điểm giao cắt xe.
• Hệ thống bơm.
• Máy phát và điện dự phòng cho các hệ thống thiết yếu.

Đây không phải những thứ tạo ra bức ảnh Instagram hấp dẫn.

Nhưng sau khi chuyển về ở, cư dân sẽ đánh giá chất lượng công trình bằng chính những hệ thống khá ít thơ mộng này.

Hầm sâu có gây bất tiện khi sử dụng hàng ngày?

Có thể, nếu tổ chức giao thông kém.

Ví dụ, cư dân phải đi xuống nhiều vòng dốc mới tới được khu đỗ.

Hoặc giờ cao điểm xe từ nhiều tầng hầm dồn vào cùng một ram.

Ngược lại, nếu vị trí đỗ được phân bổ tốt và có nhiều tuyến ra vào hợp lý, hệ hầm sâu vẫn vận hành thuận tiện.

Do đó, trước khi mua căn hộ, nên xem:

• Sơ đồ xuống hầm.
• Chiều lưu thông.
• Số điểm ra vào.
• Khoảng cách tới thang.
• Khu vực giao cắt.
• Cách phân làn giữa cư dân và khách.

Năm tầng hầm là một con số ấn tượng.

Trải nghiệm lái xe xuống đó mới là thứ quyết định con số ấy có đáng giá hay không.

Mật độ xây dựng 40,5% nói gì về mặt bằng tổng thể?

D’. Patrimony có mật độ xây dựng công bố 40,5%.

Nói theo cách đơn giản, phần diện tích chiếm đất của công trình không phủ toàn bộ khu đất.

Khoảng diện tích còn lại phải giải quyết nhiều chức năng mặt đất khác nhau.

Đối với mặt bằng chung cư 94 Lò Đúc, đây là yếu tố quan trọng bởi khu vực xung quanh vốn đã có mật độ đô thị cao.

Khoảng trống nội khu có thể giúp tạo:

• Khoảng lùi giữa nhà và phố.
• Lối tiếp cận sảnh.
• Cảnh quan.
• Giao thông nội bộ.
• Khoảng cách giữa các tháp.

Nhưng không nên suy từ con số 40,5% rằng toàn bộ 59,5% còn lại đều là cây xanh.

Đó là cách diễn giải sai khá phổ biến.

Phần không xây dựng còn chứa đường, ram xuống hầm, sân, lối đi và các hạng mục khác.

Muốn biết tỷ lệ cảnh quan thực, phải xem đúng bản vẽ thiết kế.

Khoảng cách giữa 4 tòa ảnh hưởng điều gì?

Rất nhiều.

Nếu hai khối đặt quá gần nhau, căn hộ có thể gặp:

• View trực diện sang tòa khác.
• Giảm riêng tư.
• Giảm ánh sáng.
• Cảm giác bí.

Nếu khoảng cách tốt, các mặt căn có thêm:

• Tầm nhìn.
• Ánh sáng.
• Thông thoáng.
• Khoảng đệm cảnh quan.

Đây là lý do mặt bằng chung cư 94 Lò Đúc phải được đọc cùng hướng căn.

Một căn ở tầng 17 chưa chắc có view tốt nếu trước mặt vẫn là một tháp khác.

Tầng cao và tầm nhìn là hai khái niệm có liên quan, nhưng chưa từng ký hợp đồng phải đi cùng nhau.

480 căn hộ được tổ chức trong tổ hợp 4 tháp có mật độ ra sao?

Không nên lấy 480 chia đều cho bốn tòa, bởi dự án còn có khách sạn và văn phòng.

Việc phân bổ cụ thể cần dựa trên sơ đồ từng tháp chính thức.

Tuy nhiên, con số 480 căn cho thấy nguồn cung căn hộ của D’. Patrimony không thuộc loại hàng nghìn căn như đại đô thị.

Điều này có thể giúp dự án duy trì cộng đồng cư dân giới hạn hơn.

Nhưng để đánh giá mật độ thực tế, người mua vẫn cần ba thông tin:

• Có bao nhiêu tháp căn hộ.
• Mỗi tầng có bao nhiêu căn.
• Mỗi tầng có bao nhiêu thang máy.

Đây là bộ ba quan trọng.

Một tòa ít căn nhưng ít thang chưa chắc thuận tiện.

Một tòa nhiều căn nhưng hệ thang tốt vẫn có thể vận hành ổn.

Lõi thang là phần người mua nên nhìn đầu tiên trên mặt bằng tầng

Khi mặt bằng D’. Patrimony từng tòa được công bố chi tiết, người mua nên tìm lõi thang trước khi tìm mã căn.

Lõi thang cho biết:

• Khoảng cách từ căn tới thang.
• Mật độ căn quanh sảnh.
• Vị trí thang hàng.
• Thang thoát hiểm.
• Hành lang.
• Khu kỹ thuật.

Sau đó mới xem tới diện tích.

Căn ngay sát thang có lợi thế di chuyển ngắn nhưng có khả năng chịu tiếng mở cửa và người qua lại nhiều hơn.

Căn cuối hành lang riêng tư hơn nhưng phải đi xa hơn.

Không có lựa chọn tuyệt đối.

Nó phụ thuộc người sử dụng.

Căn gần thang hàng có nên tránh?

Cần xem thiết kế cụ thể.

Thang hàng phục vụ:

• Chuyển đồ.
• Nhân viên kỹ thuật.
• Giao nhận.
• Chuyển nhà.

Nếu căn nằm ngay cạnh khu này, tần suất hoạt động có thể cao hơn.

Ngược lại, một hệ thống thang hàng tách biệt tốt giúp thang cư dân ít chịu ảnh hưởng bởi vận hành.

Với dự án hạng sang, đây là chi tiết rất đáng kiểm tra.

Một chiếc sofa lớn cần được đưa lên nhà bằng cách nào nghe không hấp dẫn bằng chuyện view Hồ Gươm, nhưng đến ngày chuyển nhà nó đột nhiên trở thành vấn đề cấp thiết.

31 shophouse tác động thế nào tới mặt bằng?

Shophouse giúp tạo hoạt động thương mại ngay tại phần thấp của dự án.

Điều này thuận tiện cho cư dân nếu xuất hiện:

• Café.
• Nhà hàng.
• Cửa hàng tiện lợi.
• Dịch vụ.
• Retail.
• Các tiện ích hỗ trợ.

Nhưng shophouse cũng tạo dòng người bên ngoài.

Vì vậy, tổ chức mặt bằng tốt cần cân bằng hai yêu cầu:

thương mại phải dễ tiếp cận

và

khu căn hộ vẫn phải riêng tư.

Nếu khách thương mại có thể tiếp cận cửa hàng mà không đi qua sảnh cư dân, hai chức năng sẽ hỗ trợ nhau tốt hơn.

Đây là điểm đáng kiểm tra khi nghiên cứu mặt bằng chung cư 94 Lò Đúc.

Khách sạn ảnh hưởng thế nào tới trải nghiệm cư dân?

252 phòng khách sạn tạo ra một dòng sử dụng đáng kể.

Khách lưu trú có đặc điểm khác cư dân.

Họ:

• Thay đổi liên tục.
• Có hành lý.
• Sử dụng taxi.
• Có xe đón trả.
• Sử dụng F&B.
• Có thể tổ chức sự kiện.

Một tổ hợp tốt cần bố trí luồng khách sạn độc lập tương đối với khu ở.

Người mua nên đặc biệt hỏi:

• Cổng khách sạn ở đâu?
• Điểm trả khách ở đâu?
• Sảnh khách sạn có riêng không?
• Hầm xe khách sạn phân khu thế nào?
• Nhà hàng và sự kiện sử dụng lối nào?

Đây là những câu hỏi thường ít xuất hiện khi môi giới giới thiệu một căn hộ, nhưng ảnh hưởng rất nhiều tới đời sống sau này.

Văn phòng có tạo ưu hay nhược điểm?

Cả hai.

Mặt tích cực

Văn phòng tạo hoạt động kinh tế.

Khối thương mại có thêm khách.

Nhà hàng, café và dịch vụ dễ duy trì hơn một khu chỉ hoạt động vào buổi tối.

Mặt cần kiểm soát

Nhân viên văn phòng tới và rời dự án tập trung vào giờ cao điểm.

Họ cần chỗ đỗ xe.

Khách tới làm việc cũng tạo traffic.

Nếu lối vào và hầm được phân chia tốt, tác động tới cư dân giảm.

Nếu mọi luồng nhập vào cùng một điểm, ùn cục bộ có thể xuất hiện.

Đây chính là lý do hệ 5 tầng hầm liên thông cần được nhìn như một cấu phần vận hành của toàn dự án chứ không phải một dòng thông số.

Mặt bằng mixed-use có lợi thế gì so với chung cư thuần ở?

Lợi thế lớn nhất là khả năng tạo hệ dịch vụ ngay tại chỗ.

Cư dân có thể tiếp cận:

• Thương mại.
• Nhà hàng.
• Dịch vụ.
• Văn phòng.
• Khách sạn.

Tổ hợp cũng có hoạt động kinh tế trong nhiều khung giờ hơn.

Đối với tài sản tại lõi trung tâm, đây là mô hình khá hợp lý.

Vị trí chung cư 94 Lò Đúc vốn đã nằm trong mạng lưới đô thị dày đặc, nên chức năng mixed-use tiếp tục tăng cường tính đô thị của khu đất.

Mặt đánh đổi nằm ở mật độ hoạt động.

Người muốn một khu compound cực kỳ yên tĩnh với rất ít người ngoài sẽ phải cân nhắc mô hình này khác với người thích sống ngay trong hệ sinh thái trung tâm.

4 tháp cao 19 tầng có ưu điểm gì so với một tháp 40–50 tầng?

Không thể kết luận mô hình nào tốt tuyệt đối, nhưng chiều cao 19 tầng đem lại một số đặc điểm.

Thời gian di chuyển thang máy có thể ngắn hơn

Số tầng không quá lớn.

Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc số căn và số thang.

Công trình có tỷ lệ khác với tháp siêu cao tầng

Bốn tòa ở chiều cao vừa phải có thể tạo cảm giác đô thị thấp hơn một tổ hợp 40–50 tầng.

Cộng đồng được chia theo từng khối

Nếu các tháp căn hộ tổ chức độc lập, mỗi sảnh phục vụ lượng cư dân nhỏ hơn một đại tháp.

Tầm nhìn phân hóa ít theo độ cao hơn

Khoảng cách giữa tầng thấp và tầng cao không lớn như tòa 50 tầng.

Do đó, premium tầng có thể mang logic khác.

Người mua cần chờ giá bán chung cư 94 Lò Đúc theo từng tầng để định lượng phần chênh này.

Tầng thấp có bất lợi gì?

Tại khu vực Lò Đúc, tầng thấp cần kiểm tra:

• Tiếng xe.
• Tiếng hoạt động thương mại.
• Tầm nhìn.
• Cây xanh.
• Khoảng cách tới tháp đối diện.
• Ánh sáng.

Ưu điểm là:

• Thời gian đi thang ngắn.
• Tiếp cận mặt đất nhanh.
• Ít phụ thuộc thang máy hơn tầng cao.

Nếu căn hướng vào cảnh quan nội bộ và đủ khoảng lùi, tầng thấp chưa chắc kém.

Tầng cao có lợi thế gì?

Ở một tòa 19 tầng, nhóm tầng cao có thể:

• Giảm tiếng giao thông.
• Tăng độ thoáng.
• Có tầm nhìn xa hơn.
• Tăng riêng tư.

Nhưng không nên chọn chỉ dựa vào số tầng.

Phải kiểm tra hướng nhìn.

Nếu phía trước là một tháp khác, tăng thêm năm tầng chưa chắc giải quyết hoàn toàn vấn đề.

Mặt bằng tổng thể và mặt bằng tầng phải đọc cùng nhau.

Căn hướng ra Lò Đúc nên kiểm tra gì?

Trục Lò Đúc có ưu thế là cảnh quan đô thị và khả năng quan sát đời sống trung tâm.

Mặt trái là giao thông.

Người mua nên quan tâm:

• Hệ kính.
• Cách âm.
• Độ kín cửa.
• Hướng nắng.
• Cao độ căn.
• Khoảng lùi từ mặt đường.

Căn càng gần trục giao thông, chất lượng mặt dựng càng quan trọng.

Một cửa kính tốt có thể biến vị trí trung tâm thành lợi thế.

Một cửa kính cách âm yếu biến lợi thế ấy thành bản tin giao thông phát trực tiếp trong phòng khách.

Căn hướng nội khu có đáng trả premium?

Có thể, nếu nội khu được tổ chức tốt.

Ưu điểm thường gồm:

• Yên hơn.
• Nhìn cảnh quan.
• Ít ảnh hưởng dòng xe bên ngoài.
• Phù hợp gia đình ở lâu.

Nhưng cần xem khoảng cách giữa 4 tháp.

View nội khu không phải lúc nào cũng đồng nghĩa view rộng.

Có căn nhìn vườn.

Có căn có thể nhìn thẳng sang mặt đứng tòa đối diện.

Đây là lý do mặt bằng chung cư 94 Lò Đúc phải được nghiên cứu tới đúng trục căn trước khi định giá premium.

Người mua ở thực nên chọn mặt bằng theo thứ tự nào?

Một trình tự hợp lý có thể là:

1. Chọn đúng tháp

Xác định tòa căn hộ và mối quan hệ với các chức năng khác.

2. Chọn hướng

Xem Lò Đúc, nội khu, tòa đối diện và hướng nắng.

3. Chọn tầng

Tìm mức cân bằng giữa tiếng ồn, tầm nhìn và giá.

4. Xem lõi thang

Tránh những vị trí không phù hợp nhu cầu riêng tư.

5. Đánh giá mặt bằng căn

Phòng ngủ, phòng khách, bếp, kho, ánh sáng.

6. So tổng giá

Cuối cùng đặt mọi lợi thế cạnh số tiền phải trả.

Không nên làm ngược lại bằng cách chọn căn rẻ nhất trước rồi dành ba tuần tiếp theo tìm lý do để yêu nó.

Nhà đầu tư nên đọc mặt bằng khác người ở như thế nào?

Nhà đầu tư quan tâm khả năng bán lại.

Do đó, nên ưu tiên sản phẩm dễ giải thích.

Ví dụ:

• Tầng trung hoặc trung cao.
• Hướng không quá bất lợi.
• Mặt bằng vuông.
• Tầm nhìn dễ chấp nhận.
• Không sát khu kỹ thuật.
• Khoảng cách thang thuận tiện.
• Tổng giá nằm trong vùng có nhiều khách.

Căn đặc biệt có thể tăng giá mạnh nếu gặp đúng người mua.

Nó cũng có thể mất nhiều thời gian hơn để tìm đúng người đó.

Thanh khoản của tài sản hạng sang luôn gắn rất chặt với tổng ticket.

5 tầng hầm có hỗ trợ giá trị đầu tư không?

Có thể.

Tại một dự án lõi đô thị, chỗ đỗ xe và khả năng tiếp cận ô tô là tiêu chí quan trọng với nhóm khách có khả năng tài chính cao.

Một căn hộ tốt nhưng bãi xe bất tiện có thể bị người mua thứ cấp chiết khấu.

Ngược lại, hệ hầm vận hành tốt là một lợi thế rất thực.

Nhưng nhà đầu tư không nên định giá chỉ dựa vào số tầng hầm.

Cần biết:

• Công suất.
• Chính sách chỗ xe.
• Phí.
• Khả năng sử dụng.
• Giao thông hầm.

Con số “5 tầng” là thông số kiến trúc.

Trải nghiệm đỗ xe mới là sản phẩm.

Mặt bằng 94 Lò Đúc có lợi thế gì so với dự án một tòa nội đô?

Một tòa đơn lẻ trên khu đất nhỏ thường có hạn chế:

• Ít cảnh quan.
• Hầm nhỏ.
• Ít khoảng lùi.
• Chức năng thương mại hạn chế.
• Sảnh và đường xe khó phân tách.

D’. Patrimony có khu đất trên 11.200 m² và bốn khối tháp nên có điều kiện tổ chức một hệ thống hoàn chỉnh hơn.

Đặc biệt là phần hầm liên thông.

Đây là cấu trúc khó thực hiện ở những dự án chỉ sở hữu vài nghìn mét vuông đất.

Tuy nhiên, quy mô lớn cũng kéo theo vận hành phức tạp hơn.

Người mua đang đổi sự đơn giản của một tòa nhà nhỏ lấy hệ sinh thái nhiều chức năng hơn.

Không có phương án miễn phí.

Đô thị khá công bằng ở khoản này.

10 chi tiết phải kiểm tra trên mặt bằng chính thức

Khi bộ mặt bằng chung cư 94 Lò Đúc theo từng tòa được cung cấp, người mua nên đánh dấu ít nhất mười nội dung:

1. Tên và chức năng từng tháp.
2. Khoảng cách giữa 4 tháp.
3. Hướng các mặt căn hộ.
4. Vị trí sảnh cư dân.
5. Số lượng và vị trí thang máy.
6. Thang hàng và thang thoát hiểm.
7. Phòng rác, phòng kỹ thuật.
8. Lối xuống 5 tầng hầm.
9. Khu vực thương mại và shophouse.
10. Luồng khách sạn, văn phòng và cư dân.

Sau đó mới xuống tới diện tích từng căn.

Một căn hộ có bản vẽ bên trong rất đẹp nhưng nằm sai vị trí trong tổng thể vẫn có thể tạo trải nghiệm không như kỳ vọng.

Bảng đánh giá cấu trúc mặt bằng 94 Lò Đúc

FAQ về mặt bằng chung cư 94 Lò Đúc

Chung cư 94 Lò Đúc có bao nhiêu tòa?

D’. Patrimony được công bố có 4 tòa tháp, cao 19 tầng nổi.

Dự án có bao nhiêu tầng hầm?

Có 5 tầng hầm liên thông bên dưới các khối công trình.

4 tòa có phải đều là chung cư không?

Không nên hiểu như vậy. Dự án là tổ hợp căn hộ, khách sạn, văn phòng và thương mại dịch vụ. Người mua cần đối chiếu sơ đồ phân tòa chính thức để xác định chức năng từng khối.

D’. Patrimony có bao nhiêu căn hộ?

Dự án công bố 480 căn hộ thương mại.

Có bao nhiêu phòng khách sạn?

Tổng số phòng khách sạn được công bố là 252 phòng.

Có shophouse không?

Có 31 căn shophouse theo thông tin dự án hiện hành.

Diện tích khu đất bao nhiêu?

Khoảng 11.200,1 m².

Mật độ xây dựng bao nhiêu?

Mật độ xây dựng được công bố là 40,5%.

5 tầng hầm liên thông có nghĩa gì?

Về cấu trúc, hệ tầng hầm được kết nối giữa các khối thay vì vận hành như những hầm hoàn toàn độc lập. Chức năng chi tiết từng tầng cần xem bản vẽ chính thức.

Có thể mặc định 5 tầng hầm đều dùng để đỗ xe không?

Không. Tầng hầm của một dự án mixed-use còn phải bố trí giao thông, kỹ thuật và các chức năng vận hành. Người mua cần xem hồ sơ cụ thể.

Người mua căn hộ nên quan tâm gì nhất ở hệ hầm?

Số chỗ đỗ, phân khu cư dân, khoảng cách tới thang, lối ra vào, giao thông giờ cao điểm và chính sách sử dụng chỗ ô tô.

Căn hướng nội khu có tốt hơn hướng đường Lò Đúc không?

Tùy nhu cầu. Hướng nội khu có thể yên hơn, trong khi hướng phố có tầm nhìn đô thị nhưng chịu tác động giao thông nhiều hơn.

Tầng nào đáng mua nhất?

Không có tầng tốt nhất cho mọi người. Cần xem cùng hướng căn, khoảng cách tới tháp đối diện, tiếng ồn và giá bán chung cư 94 Lò Đúc của từng tầng.

Mặt bằng 4 tháp có lợi thế gì?

Nhiều khối cho phép tổ chức chức năng và luồng sử dụng riêng biệt hơn một tòa mixed-use duy nhất, với điều kiện thiết kế vận hành được thực hiện tốt.

Kết luận: Giá trị của mặt bằng 94 Lò Đúc nằm ở cách 4 tháp vận hành như một tổ hợp

Mặt bằng chung cư 94 Lò Đúc đáng nghiên cứu không phải vì riêng con số 4 tòa tháp hay 5 tầng hầm.

Điểm cốt lõi nằm ở cách những cấu phần ấy kết nối với nhau.

Trên khu đất 11.200,1 m², dự án phải đồng thời phục vụ 480 căn hộ thương mại, 252 phòng khách sạn, văn phòng, thương mại và 31 shophouse. Đây là một hệ thống phức tạp hơn chung cư thuần ở.

Bốn tháp tạo điều kiện phân chia chức năng và tổ chức các khối công trình có mức độc lập nhất định. Năm tầng hầm liên thông tạo một nền giao thông ngầm chung, đặc biệt có giá trị ở khu vực nội đô vốn hạn chế diện tích đỗ xe trên mặt đất.

Nhưng chính mô hình mixed-use cũng đặt ra yêu cầu cao về phân luồng.

Cư dân cần sảnh riêng.

Khách sạn cần điểm đón trả khách.

Văn phòng tạo traffic giờ hành chính.

Shophouse cần khách bên ngoài.

Vận chuyển và kỹ thuật phải có đường vận hành phù hợp.

Nếu những dòng sử dụng ấy được tổ chức tốt, mặt bằng D’. Patrimony có thể khai thác được lợi thế của một tổ hợp sống, làm việc và dịch vụ ngay tại lõi Hai Bà Trưng.

Nếu phân luồng không tốt, quy mô và đa chức năng lại trở thành áp lực.

Vì thế, người mua căn hộ không nên chọn mã căn trước khi hiểu tổng thể.

Hãy bắt đầu bằng vị trí chung cư 94 Lò Đúc, sau đó nhìn 4 tháp, quan hệ giữa các chức năng, hệ 5 tầng hầm, lõi thang và hướng căn. Cuối cùng mới đặt tất cả những lợi thế ấy cạnh giá bán chung cư 94 Lò Đúc.

Một mặt bằng tốt không phải bản vẽ có nhiều chi tiết nhất.

Nó là bản vẽ mà khi dự án đã đầy cư dân, khách sạn có khách, văn phòng sáng đèn và shophouse mở cửa, mỗi nhóm người vẫn tìm được đường đi của mình mà không phải sống trong đường đi của nhóm khác.

Với một dự án mixed-use giữa lõi Hà Nội, đó mới là bài kiểm tra đáng tiền.