Trong cùng một buổi chiều ở phòng bán hàng, hai người khách đứng trước cùng một căn hộ mẫu nhưng hỏi hai câu hoàn toàn khác nhau. Người thứ nhất hỏi nhân viên tư vấn, nếu mua xong sang tay lại sau sáu tháng thì dễ không, chênh được bao nhiêu. Người thứ hai hỏi, nếu gia đình cô chuyển về đây ở, buổi tối có ồn không, hàng xóm thế nào. Cùng một căn hộ, nhưng hai câu hỏi ấy thực chất đang nhắm tới hai chiến lược khác nhau, và mỗi chiến lược cần một bộ điều kiện riêng để thành công.
Với người đang cân nhắc mua chung cư Hà Sơn Tower, việc trả lời câu hỏi ở lâu dài hay lướt sóng ngắn hạn không nên bắt đầu từ việc thích chiến lược nào hơn, mà nên bắt đầu từ việc hiểu rõ mỗi chiến lược thực sự đòi hỏi những điều kiện gì, rồi đối chiếu với đặc điểm thật của dự án.
Hai chiến lược, hai bộ điều kiện khác nhau
Lướt sóng ngắn hạn, hiểu đơn giản, là mua rồi bán lại trong một khoảng thời gian ngắn để hưởng chênh lệch giá. Để chiến lược này có cơ hội thành công, cần ít nhất ba điều kiện cùng lúc: thanh khoản cao để bán lại nhanh khi cần, một câu chuyện thị trường đủ mạnh khiến người mua tiếp theo sẵn sàng trả giá cao hơn ngay trong thời gian ngắn, và sự chắc chắn về pháp lý để không mất thời gian giải thích, thuyết phục người mua sau.
Mua để ở lâu dài lại cần một bộ điều kiện khác hẳn: khả năng sống được ổn định ngay từ đầu, chi phí vận hành hợp lý theo năm tháng, và một mức độ chấp nhận được với những điều chưa hoàn toàn rõ ràng, vì người ở lâu dài có thời gian để chờ mọi thứ dần ổn định, không cần phải thoát hàng gấp.
Nhìn theo hai bộ điều kiện này, câu hỏi không còn là chiến lược nào hay hơn, mà là đặc điểm thật của khu vực Trạm Trôi và của mua Hà Sơn Tower hiện tại đang khớp với bộ điều kiện nào hơn.
Vì sao lướt sóng ngắn hạn ở đây cần cân nhắc kỹ
Nói thẳng, vài đặc điểm hiện tại của khu vực này không phải điều kiện lý tưởng nhất cho một chiến lược lướt sóng nhanh. Đây là một dự án quy mô vừa phải, được định vị là sản phẩm thực dụng cho nhu cầu ở thật, không phải kiểu dự án tạo sóng truyền thông rầm rộ khiến giá bị đẩy nhanh trong thời gian ngắn. Về mặt hành chính, khu vực hiện vẫn đang là xã Hoài Đức, dù đã hội đủ nhiều điều kiện để tiến tới phường trong tương lai, quá trình này vẫn cần thêm thời gian để chính thức hóa. Về hạ tầng, những tuyến đường được kỳ vọng tạo cú hích lớn cho khu vực, như Vành đai 3.5 hay Vành đai 4, vẫn đang trong giai đoạn thi công, chưa hoàn thiện để phản ánh hết vào giá trị bất động sản xung quanh.
Tất cả những yếu tố này không có nghĩa là không thể bán lại sau một thời gian ngắn, nhưng chúng cho thấy phần “câu chuyện tăng giá nhanh” mà một người lướt sóng cần dựa vào vẫn chưa thực sự chín muồi. Người mua với mục đích lướt sóng ngắn hạn ở thời điểm này nên chuẩn bị tâm thế rằng thanh khoản có thể không nhanh như kỳ vọng, và biên độ chênh lệch trong thời gian ngắn có thể không lớn như quảng cáo vẫn thường vẽ ra.
Vì sao ở lâu dài lại khớp với đặc điểm thật của khu vực
Ngược lại, những đặc điểm vừa nêu lại không phải bất lợi khi nhìn từ góc độ ở lâu dài, thậm chí một số còn là lợi thế. Một khu dân cư đã hình thành từ lâu, có chợ, có trường, có tiện ích vận hành ổn định, mang lại giá trị sử dụng thật ngay từ ngày đầu, điều một người ở lâu dài quan tâm nhiều hơn là tốc độ tăng giá trong vài tháng. Việc khu vực còn đang trong giai đoạn hoàn thiện hành chính và hạ tầng cũng không phải vấn đề lớn với người ở lâu dài, vì họ có đủ thời gian để chứng kiến và hưởng lợi dần từ những cải thiện đó, thay vì phải đặt cược vào một mốc thời gian ngắn cụ thể.
Nói cách khác, những gì khiến khu vực này chưa phải lựa chọn tối ưu cho lướt sóng lại chính là những gì khiến nó trở thành một lựa chọn hợp lý cho người mua để ở lâu dài, miễn là người mua đã kiểm tra kỹ pháp lý và tiến độ thực tế của dự án trước khi quyết định, như đã bàn ở những bài viết trước.
Ở lâu dài không có nghĩa là không bao giờ bán
Cần nói rõ để tránh hiểu nhầm: chọn ở lâu dài không đồng nghĩa với việc không bao giờ nghĩ tới chuyện cho thuê hay bán lại. Một người mua để ở vẫn hoàn toàn có thể cho thuê một phần thời gian nếu có nhu cầu, hoặc bán lại sau này khi khu vực đã phát triển đầy đủ hơn, khi đó thanh khoản và mức giá thường phản ánh đúng giá trị thật hơn so với việc cố bán gấp trong giai đoạn còn nhiều thứ chưa định hình. Sự khác biệt nằm ở tâm thế: người ở lâu dài xem việc bán lại là một lựa chọn mở trong tương lai, không phải mục tiêu bắt buộc phải đạt được trong một khung thời gian ngắn.
Câu hỏi cần tự trả lời trước khi quyết định
Trước khi mua chung cư Hà Sơn Tower, câu hỏi đáng tự đặt ra không phải khu vực này có tiềm năng hay không, mà là mục tiêu thời gian của chính mình là gì. Nếu cần thu hồi vốn và có lời trong vòng vài tháng tới một năm, các điều kiện hiện tại của khu vực chưa hẳn thuận lợi, và nên cân nhắc kỹ trước khi đặt cọc với kỳ vọng đó. Nếu mục tiêu là có một nơi ở ổn định trong nhiều năm, sẵn sàng chờ khu vực hoàn thiện dần theo thời gian, thì những đặc điểm hiện tại của Trạm Trôi lại đang đi đúng hướng phục vụ mục tiêu đó.
Không có chiến lược nào đúng tuyệt đối cho tất cả mọi người. Chỉ có sự phù hợp giữa mục tiêu thời gian của người mua và đặc điểm thật của nơi mình định xuống tiền, và sự phù hợp đó chỉ rõ ràng khi người mua thành thật với chính mục tiêu của bản thân trước khi thành thật với bất kỳ bảng giá nào.