Buổi trưa cuối tháng, người đàn ông đứng ở mép công trường mặt đường Lương Thế Vinh, nơi dãy thấp tầng tương lai mới chỉ là một bãi cọc và những vệt sơn kẻ ranh trên nền đất. Người môi giới chỉ cho anh thấy lô của anh: một dải đất rộng đúng năm mét, dài chừng mười lăm mét, hiện còn lấm lem bùn sau trận mưa. Anh vừa đồng ý một con số mà khi viết ra có tới mười chữ số. Đứng nhìn cái dải đất hẹp ấy, anh làm một phép tính nhẩm rất đơn giản: bấy nhiêu mét vuông, nhân với đơn giá người ta vừa báo, ra một con số vượt qua ngưỡng một triệu đô. Khoảng cách giữa cái dải đất bình thường trước mặt và con số trừu tượng trong đầu khiến anh đứng lặng một lúc. Rốt cuộc, anh đang trả tiền cho cái gì?
Đó là câu hỏi đáng giá nhất mà bất kỳ ai cầm trên tay một lô liền kề triệu đô nên hỏi, trước cả khi nghĩ đến vị thế hay danh phận. Bởi một mức giá lớn tự nó không nói lên điều gì cả – nó chỉ có ý nghĩa khi người ta bóc ra được bên trong nó là những lớp giá trị nào, lớp nào là thật, lớp nào là kỳ vọng chưa thành hiện thực. Bài viết này không bàn xem mức giá ấy có xứng đáng hay không, vì điều đó tùy thuộc vào mục tiêu của từng người. Nó chỉ cố gắng mở con số ra để nhìn vào bên trong.
Phần lớn nhất của con số là đất
Liền kề Mipec Tố Hữu có diện tích phổ biến quanh khoảng bảy mươi lăm đến hơn một trăm mét vuông, xây ba tầng rưỡi, mặt tiền năm mét. Giá tham khảo được công bố cho dòng thấp tầng nằm trong khoảng bốn trăm đến năm trăm năm mươi triệu đồng một mét vuông đất. Chỉ cần nhân lên, một lô đã chạm tới vài chục tỷ đồng, và đó là lý do con số vượt qua mốc một triệu đô không phải cách nói cường điệu mà là kết quả của phép nhân.
Điều quan trọng cần hiểu là cái đơn giá ấy không phải trả cho viên gạch hay lớp sơn, mà trả cho đất – thứ duy nhất trong toàn bộ giao dịch không thể sản xuất thêm. Nhà có thể xây lại, sửa lại, đập đi làm mới; mảnh đất nội đô thì cố định cả về vị trí lẫn số lượng. Ở khu vực phía Tây Hà Nội, nơi những khu đất sạch đủ lớn để làm dự án gần như đã cạn, phần giá trị nằm dưới chân ngôi nhà chính là phần khan hiếm nhất và cũng là phần neo giữ giá bền nhất theo thời gian. Khi một người mua liền kề, về bản chất họ đang mua một suất sở hữu đất ở một vị trí không thể nhân bản. Phần lớn con số triệu đô, vì thế, là cái giá của sự khan hiếm ấy, chứ không phải của sự xa hoa.
Phần thứ hai là một dòng tiền tiềm năng
Khác với một căn hộ Mipec Tố Hữu, vốn thuần túy là nơi để ở, lô liền kề và shophouse mang trong nó một công năng kép: vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê. Các căn trên trục Lương Thế Vinh có lợi thế hai mặt tiếp giáp, có thể trở thành cửa hàng, phòng khám, văn phòng, hoặc đơn giản là một tài sản cho thuê. Nói cách khác, một phần của con số triệu đô không phải trả cho chỗ ở, mà trả cho khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai.
Đây là chỗ cần tỉnh táo, vì khả năng không đồng nghĩa với chắc chắn. Một mặt bằng kinh doanh chỉ thực sự sinh lời khi khu vực đủ đông, khi dòng người qua lại đủ lớn, khi loại hình kinh doanh khớp với nhu cầu thật của cộng đồng xung quanh. Mật độ cư dân từ khối căn hộ phía trên và lưu lượng trên trục Tố Hữu – Lê Văn Lương là cơ sở để kỳ vọng dòng tiền ấy, nhưng cơ sở không phải là bảo đảm. Người mua trả tiền hôm nay cho một dòng tiền của ngày mai, và giữa hai thời điểm đó là một quãng rủi ro mà không bảng giá nào ghi ra. Định giá đúng phần này nghĩa là không tính dòng tiền tương lai như thể nó đã nằm trong túi.
Sở hữu mặt đất, không phải một lát cắt giữa tầng không
Có một khác biệt cấu trúc giữa người mua liền kề và người mua căn hộ Mipec Tố Hữu, và nó giải thích vì sao con số của hai loại hình lệch nhau xa đến vậy. Người mua căn hộ sở hữu một lát cắt trong không gian dọc của tòa nhà, gắn liền với phần sử dụng chung và với tuổi thọ của công trình. Người mua liền kề sở hữu chính mảnh đất, thứ tồn tại độc lập với ngôi nhà dựng trên đó. Khi ngôi nhà cũ đi, đất vẫn còn nguyên giá trị; thậm chí giá trị ấy thường lớn lên trong khi căn nhà hao mòn. Đó là lý do thấp tầng và cao tầng vận động theo hai quỹ đạo giá khác nhau, và là lý do dòng liền kề luôn mang trong nó một thuộc tính mà căn hộ không có: tính sở hữu mặt đất.
Cộng thêm vào đó là sự khan hiếm về số lượng ngay trong nội bộ dự án. Toàn bộ khu thấp tầng chỉ có khoảng một trăm lẻ bốn lô, đặt cạnh hơn sáu trăm căn hộ. Tỷ lệ ấy khiến liền kề trở thành phần ít ỏi của một dự án mà phần lớn là nhà ở trên cao. Sự khan hiếm trong khan hiếm này là một thành tố nữa của con số, và cũng là thành tố dễ bị thổi phồng nhất nếu người bán muốn. Người mua tỉnh táo ghi nhận nó như một lợi thế có thật, nhưng không để nó che mất những câu hỏi khó hơn ở phía sau.
Cùng một con số, ba người đọc ra ba thứ khác nhau
Một người chủ doanh nghiệp nhỏ nhìn lô liền kề và thấy một trụ sở: tầng dưới làm mặt bằng, tầng trên làm văn phòng, vừa tiết kiệm tiền thuê hằng tháng vừa sở hữu một tài sản. Với người này, con số triệu đô được biện minh bằng việc gộp chỗ ở, chỗ làm và khoản tích lũy vào làm một.
Một nhà đầu tư cho thuê lại đọc con số theo ngôn ngữ của tỷ suất: mỗi năm cho thuê thu về bao nhiêu phần trăm trên vốn bỏ ra, bao lâu thì hoàn vốn, và quan trọng nhất, có dễ bán lại khi cần hay không. Với người này, vị thế không có nhiều ý nghĩa; chỉ có dòng tiền và tính thanh khoản mới đáng kể.
Và có người mua vì chính cái danh phận mà tiêu đề bài này gợi lên – cảm giác làm chủ một mảnh đất mặt phố ở vị trí trung tâm, một thứ tài sản nhìn thấy được, đứng tên được. Mong muốn đó là chính đáng và rất con người. Nhưng nó cũng là loại động cơ dễ khiến người ta trả nhiều hơn mức mà phần kinh tế của tài sản biện minh được, và đó là lúc cần một sự tỉnh táo nhất.
Những gì con số triệu đô không tự động mua được
Đây là phần mà người bán hiếm khi nói tới, nhưng người mua nhất thiết phải nghe. Một mức giá lớn không phải là lời hứa về lợi nhuận. Càng lên cao trong thang giá, tệp người đủ khả năng mua lại càng mỏng, nghĩa là khi cần bán, một lô liền kề vài chục tỷ sẽ khó tìm người mua và bán chậm hơn nhiều so với một căn hộ vài tỷ. Tính thanh khoản – khả năng đổi tài sản thành tiền mặt khi cần – là cái giá ẩn của phân khúc triệu đô, và nó chỉ lộ ra vào đúng lúc người ta cần tiền gấp.
Con số ấy cũng đã gói sẵn trong nó những kỳ vọng về tương lai chưa thành hiện thực: các tuyến đường được quy hoạch quanh khu vực Lương Thế Vinh, sự sầm uất được trông đợi của cả khu, dòng người mà mặt bằng cần để sinh lời. Người mua trả tiền hôm nay một phần cho những điều đó. Nếu chúng đến đúng hẹn, con số trở nên hợp lý về sau; nếu chúng đến chậm, người mua đã ứng trước một khoản cho thời gian. Định giá tỉnh táo là tách bạch cái đang có thật khỏi cái mới chỉ được hứa.
Và cuối cùng, một triệu đô đặt vào một tài sản thấp tầng kém thanh khoản cũng là một triệu đô không nằm ở nơi khác. Chi phí cơ hội ấy không hiện trên hợp đồng, nhưng nó là một phần thật của quyết định.
Vị thế, hiểu cho đúng
Vậy thì câu chuyện “vị thế chủ nhân được khẳng định bằng con số triệu đô” nên được hiểu thế nào cho ngay thẳng? Vị thế ở đây là có thật, theo nghĩa cụ thể nhất: sở hữu một mảnh đất mặt phố ở một vị trí mà quỹ đất gần như không còn. Nhưng vị thế không trả được khoản vay, không tự sinh ra dòng tiền, và không bù lại được một quyết định mua sai. Con số triệu đô chỉ thật sự khẳng định được điều gì đó khi người cầm nó hiểu rõ bên trong nó có những gì, và khi nó khớp với mục tiêu cùng khả năng chịu đựng rủi ro của chính người mua. Khi ấy, vị thế là hệ quả tự nhiên của một quyết định đúng, chứ không phải thứ được mua bằng cách trả giá cao.
Cho nên, đứng trước một lô liền kề tại dự án Mipec Tố Hữu, câu hỏi xứng đáng không phải “con số này có làm nên vị thế của tôi không”, mà là “tôi mua mảnh đất này để làm gì, nó sẽ trả lại cho tôi điều gì, và tôi có chịu được phần rủi ro đi kèm không”. Người trả lời được ba câu đó cho riêng mình mới là người thật sự làm chủ con số – chứ không phải để con số làm chủ mình.