Khi trung tâm văn phòng Hà Nội dịch dần về phía Tây, một địa chỉ trên đường Hồ Tùng Mậu đứng ở đâu trong bức tranh đang được vẽ lại — và những gì nó được, cũng như chưa được.
Chập tối, nhìn từ trên cầu vượt Mai Dịch về hướng Phạm Hùng, dải cao ốc phía Tây Hà Nội lần lượt lên đèn. Những khối kính của các tòa văn phòng ở Mỹ Đình, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm phản chiếu dòng xe đang nối nhau tan tầm bên dưới. Mười năm trước, phần lớn ánh đèn ấy còn nằm gọn trong vài khu lõi quanh Hồ Hoàn Kiếm. Giờ thì trục phía Tây — từ Trần Duy Hưng, Phạm Hùng kéo ra tới Hồ Tùng Mậu — đã có đời sống văn phòng riêng, nhộn nhịp không kém khu trung tâm cũ.
Một cực văn phòng đã thành hình
Sự dịch chuyển ấy không phải cảm giác. Theo tổng hợp từ các đơn vị nghiên cứu như Savills, CBRE và Knight Frank, đến cuối năm 2024 tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội đạt khoảng 2,3 triệu mét vuông sàn, trong đó riêng khu vực phía Tây — gồm Cầu Giấy, Nam Từ Liêm và lân cận — đóng góp khoảng 41%, tức gần một triệu mét vuông. Vài năm gần đây, làn sóng doanh nghiệp rời lõi trung tâm vì giá thuê cao và quỹ đất hạn chế đã đẩy nhu cầu về phía này, nơi có tòa nhà mới, giá mềm hơn và hạ tầng đang được bồi đắp: tuyến metro số 3 chạy dọc Hồ Tùng Mậu, các tuyến vành đai, cùng kế hoạch đưa một số cơ quan và bộ ngành về khu Tây Hồ Tây, Mễ Trì. Phía Tây, theo cách nói đang phổ biến trong giới môi giới, đang dần trở thành một CBD thứ hai của thủ đô.
Trong bức tranh đó, Rox Tower Goldmark City nằm ở số 136 Hồ Tùng Mậu, thuộc Bắc Từ Liêm — ở rìa phía Tây Bắc của cụm văn phòng đang hình thành, cách lõi Cầu Giấy với những Duy Tân, Trần Thái Tông một quãng. Tòa tháp bốn mươi tầng này hoàn thiện và đưa vào khai thác cuối năm 2025, cung cấp gần một trăm nghìn mét vuông sàn văn phòng hạng A. Điều khiến nó khác phần lớn các tòa lân cận không nằm ở chiều cao hay diện tích, mà ở cách bán: thay vì chỉ cho thuê theo mô hình truyền thống, Rox Tower Goldmark City chào bán quyền sở hữu từng sàn để doanh nghiệp tự khai thác hoặc cho thuê lại, với mức giá sở hữu được công bố từ khoảng năm mươi triệu đồng mỗi mét vuông.
Một phép tính khác về mặt bằng
Vị trí rìa cụm và cách bán sở hữu, đặt cạnh nhau, vẽ nên một chân dung khá rõ. Giá thuê khu phía Tây lâu nay mềm hơn lõi trung tâm, thường thấp hơn khoảng mười lăm đến ba mươi phần trăm; đặt trụ sở ở đây là chấp nhận xa khu Hoàn Kiếm, Ba Đình hơn để đổi lấy chi phí dễ thở và mặt sàn rộng rãi. Rox Tower đẩy phép tính đó thêm một bước: doanh nghiệp không trả tiền thuê hằng năm mà bỏ vốn một lần để sở hữu, biến một khoản chi vận hành thành tài sản ghi trên sổ sách. Với một tòa nhà đã bàn giao, nằm trên trục giao thông đang được nâng cấp, đó là lựa chọn có lý lẽ riêng cho nhóm doanh nghiệp muốn chủ động mặt bằng dài hạn.
Dù vậy, đọc bức tranh một cách sòng phẳng thì phía Tây cũng là nơi nguồn cung dồn về nhiều nhất, và điều đó có hai mặt. Cùng giai đoạn các tòa hạng A mới đua nhau hoàn thiện, thị trường văn phòng Hà Nội năm 2025 và sang 2026 được giới phân tích mô tả là đang nghiêng về phía khách thuê: người thuê có nhiều lựa chọn, nắm thế thương lượng, còn chủ tòa nhà phải cạnh tranh bằng ưu đãi. Knight Frank từng dự báo tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại Hà Nội có thể tiến gần ngưỡng ba mươi phần trăm trong ngắn hạn. Với người mua một sàn ở Rox Tower Goldmark City để cho thuê lại, đó là con số cần đặt lên bàn trước khi tính dòng tiền: lấp đầy không phải điều mặc nhiên, và giá thuê khó tăng nhanh khi xung quanh còn nhiều mặt bằng trống.
Phần còn đang vẽ dở
Một điểm nữa thuộc về nhận diện. Lõi Cầu Giấy quanh Duy Tân, Trần Thái Tông đã tích tụ nhiều năm một hệ sinh thái doanh nghiệp công nghệ và tài chính, khiến địa chỉ đặt ở đó có sức nặng riêng với đối tác và ứng viên. Khu vực Hồ Tùng Mậu, dù hưởng lợi từ metro và đà phát triển phía Tây, vẫn đang trên đường tích lũy mật độ ấy. Những động lực được kỳ vọng — cơ quan nhà nước chuyển về, mạng metro hoàn thiện, dân cư và dịch vụ dày lên — đều có thật trong quy hoạch, nhưng đi kèm độ trễ và lịch sử lùi tiến độ vốn quen thuộc với hạ tầng Hà Nội.
Bức tranh văn phòng phía Tây, nói cho cùng, vẫn đang được vẽ. Chọn một địa chỉ trong đó là chọn đặt cược vào một hướng phát triển và một cách sử dụng mặt bằng. Rox Tower Goldmark City là một mảng màu mới trên bức tranh ấy — quy mô lớn, đã hiện hữu, đi kèm lựa chọn sở hữu mà phần đông tòa nhà xung quanh chưa có — đồng thời mang theo những đánh đổi của một vị trí rìa cụm trong một thị trường đang thừa lựa chọn. Cách công bằng nhất để định giá nó là đặt cạnh các phương án khác ở Cầu Giấy, Mỹ Đình hay Nam Từ Liêm, rồi soi từng tiêu chí: vị trí, giá, hình thức sở hữu và khả năng khai thác thực tế.